• É muito importante que o síndico realize um trabalho efetivo de conscientização condominial, mostrando aos condôminos a importância em contribuir com a coletividade para a valorização do patrimônio comum e evidenciando que a cobrança judicial sai muito mais cara para o devedor. Essa conscientização pode ser dar através de comunicados eletrônicos feitos pelo síndico ou pela administradora, através de explanações nas assembleias ou por informativos impressos. Vale frisar que condomínios com baixo índice de inadimplência acabam valorizando o patrimônio em duas frentes distintas: com a utilização do caixa para reformas e melhorias e aumentando a facilidade de negociação das unidades;
• Vale sempre alinhar com a administradora ou com o conselho fiscal o número máximo de cotas condominiais vencidas antes do ingresso de ação judicial, para que a dívida do condômino não se torne algo impagável. Geralmente a convenção condominial já prevê limite máximo de 3 cotas vencidas para negociação administrativa. A partir daí a dívida já pode ser direcionada ao corpo jurídico do condomínio, o que acarretará ao condômino um custo ainda maior, pois dele serão cobradas, além das cotas condominiais em aberto acrescidas de juros e multa, o reembolso das taxas e despesas processuais e honorários advocatícios;
• É válido atualizar com frequência o cadastro dos condôminos, para que nele passe a constar endereços atuais de e-mails e número de celular, viabilizando o envio dos boletos de pagamento e avisos de cobrança extrajudicial por diversos meios, fazendo com o que o condômino não se esqueça de sua obrigação pecuniária. Vale enviar avisos relembrando a data do vencimento e, posteriormente confirmar o recebimento ou então cobrar o pagamento quando vencido o boleto;
• É de extrema importância solicitar periodicamente, ainda que as expensas do condomínio, cópias das matrículas dos apartamentos para verificar quem é o proprietário, pois compete a este o pagamento das cotas condominiais. Não se pode cobrar a cota condominial de quem não é proprietário da unidade autônoma, por exemplo o inquilino ou algum parente do proprietário que vem se utilizando do imóvel, sob pena de se configurar uma cobrança indevida;
• O síndico e o corpo fiscal do condomínio devem ressaltar aos condôminos inadimplentes que a dívida condominial permite a penhora do imóvel (conforme art. 3º, IV da lei 8009/90 e art. 1715 do Código Civil), afastando a alegação de que se trata de bem de família.
Artigo 3º, IV da Lei nº 8009/90: “A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;”
Artigo 1715 do Código Civil: “O bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio.”
• Se for ingressar com ação de execução ou de cobrança das cotas condominiais em atraso, é importante instruir a petição com cópia atualizada da matrícula do imóvel, indicando como bem a garantir a execução, visando desde o início sua penhora como meio de forçar o cumprimento da obrigação. Incluir na cobrança todos os custos com despesas processuais, emissão de matrícula etc, para deixar claro não só ao inadimplente, mas a todos os condôminos que não vale a pena deixar de pagar a cota condominial, desestimulando a inadimplência voluntária.
• Abrir canal de comunicação direto entre o condômino e o jurídico do condomínio, afastando a responsabilidade da cobrança do síndico ou da administradora, mostrando maior seriedade e iminência de uma ação judicial, além de flexibilizar e viabilizar a celebração de acordos administrativos, reduzindo custos e encargos para ambas as partes.
Dr. Luciano Ferreira, advogado e sócio no Luciano Ferreira Advogados Associados, empresa parceira da CONDOCENTER.
