Os gestores de condomínios, síndicos, estão obrigados a seguir à risca um leque gigantesco de normas internas, previstas tanto em convenções quanto nos regimentos internos, mas os condomínios também devem ficar atentos para não contrariar nenhuma determinação da legislação brasileira, quer da Constituição Federal das leis municipais, estaduais.
Com tantas normas e decretos, é quase impossível não se perder nesse mundo de possibilidades.
Assim o Código Civil deve ser a bússola e norte para síndicos e condôminos, orientando o caminho certo a ser seguido. Entretanto, algumas decisões do judiciário podem confrontar a “legislação interna” do condomínio e o que antes era passível de proibição passa a ter um novo entendimento jurídico.
Em um caso recente que ganhou repercussão nacional, uma moradora da região metropolitana de Brasília foi proibida pela convenção do condomínio onde mora de manter o gato de estimação da família em seu apartamento. E o impasse que ultrapassou os muros do edifício foi parar no Supremo Tribunal Federal (STF), que garantiu uma decisão favorável à dona do animal, já que as normas internas do prédio não podem proibir a permanência de animais de forma genérica, somente se oferecer riscos concretos à saúde, segurança dos vizinhos ou se provocar muito barulho.
No parecer final, os magistrados destacaram que as restrições previstas nas convenções são passíveis de apreciação pelo poder judiciário sob o aspecto da legalidade e da necessidade do respeito à função social da propriedade, previsto no artigo 5º da Constituição Federal.
O que hoje é considerado legal, amanhã passa a ser ilegal e inclusive combatido. E isso pode trazer prejuízos materiais e descrédito aos próprios instrumentos internos, cuja eficácia passa a ser questionada em sua totalidade por parte dos condôminos. Assim, as atualizações nas regras internas devem ser constantes e profissionais, devendo o condomínio fazer uso de serviços especializados de assessoria jurídica, de forma a trazer segurança nas informações presentes e necessidades de mudanças para o futuro
O Código Civil ainda não conseguiu conquistar a adesão de muitos condomínios e suas novas orientações não foram empregadas de modelo para a atualização de convenções e regimentos internos, assim é muito comum ver entre os itens dos documentos normas como as que estabelecem quórum qualificado para eleição de síndico, a proibição dos não moradores de serem eleitos como síndicos, multa moratória em percentual superior a 2% sobre o valor do débito,
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Diante disso há a necessidade de que todas as convenções sejam atualizadas, prevendo e prevenindo problemas como os já citados. É fundamental que os síndicos façam periodicamente a readequação das normas internas. Se isso se tornar algo muito oneroso, é importante que ele cesse a prática dos dispositivos que estão em desacordo com a nova realidade. Mas para que o gestor tenha segurança em realizar a suspensão, ele deve pelo menos deixar consignado em assembleia, com chamado exclusivo para tratar do tema e informar aos moradores, que determinados dispositivos do condomínio estão em desacordo com os atuais entendimentos dos Tribunais e não serão mais aplicados.
Mas, caso haja algum tipo de impedimento que não permita que as mudanças sejam feitas, o síndico deve deixar de aplicar regras regimentais. Tudo isso, desde que esteja atento à legislação vigente, bem como quanto às atuais decisões judiciais, a fim de não ocasionar desarmonia ou caracterizar ato de omissão ou má administração capaz de fundamentar sua destituição.
Imagine que por previsão regimental esteja proibida a ‘Locação’ de salão de festas por parte de condômino inadimplente. Entretanto, o gestor está atento a decisões judiciais que já condenaram condomínios à reparação por danos morais por entender ilícita tal previsão e ele opta por não aplicar a restrição.
THELMA LARANJEIRA SALLE é fundadora da TLS, administradora de condomínios, com 20 anos de experiência e especialista em gestão e assessoria a condomínios atuando com um modelo de gestão exclusivo, desenvolvido com base em métodos corporativos. A sede da TLS está estrategicamente localizada no centro de Santo André.
