Trazer conteúdo relevante ao mercado condominial é o principal objetivo do Grupo CondoCenter. No último dia 18, o grupo realizou um debate sobre as obrigações e direitos dos condôminos e síndicos quando realizado reformas ou obras dentro de uma unidade particular, e qual a responsabilidade do condomínio.
O debate foi patrocinado e aconteceu na Porto Seguro sucursal SBC e foi realizado entre um advogado especialista no mercado condominial – Dr. Gilberto Abrahão Junior – Sócio do escritório Cristianini Abrahão Sociedade Advogados S/C, um arquiteto especialista em projetos e gerenciamento de obras, Arq. Adriano Caetano – Sócio proprietário do Studio 710 Arquitetura, e um síndico com muitos anos de experiência em sindicância – Sr. Silvio Vital.
Entre os principais tópicos discutidos foi a responsabilidade civil do síndico e do condomínio sobre danos causados a terceiros em obras realizadas pelos moradores dentro de seus próprios apartamentos. Erros de execução, erros de projeto, reformas irregulares estão entre as principais origens de problemas nos condomínios.
“O nosso condomínio tem mais de 360 apartamentos. Quando um morador pretende reformar, tem que apresentar um questionário com todos os detalhes da obra a ser executada e apresentar uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) assinada por um engenheiro civil ou uma RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) assinada por um arquiteto. Se a reforma envolver envidraçamento de sacada, outro questionário é aplicado e é exigido ainda documentação completa da empresa que executará o serviço pois trata-se de um risco grande esse tipo de trabalho” comenta Silvio Vital – Síndico.
O Dr. Abrahão comenta que em 2014 depois de vários acidentes em prédios pelo país, inclusive em São Bernardo, foi editada uma norma (ANBT) que passou a exigir ART e RRT para todas as obras dentro de um condomínio atribuindo ao síndico, ao seu ver, responsabilidade desproporcional à sua função e atividade de síndico. Hoje isso já esta ajustado, entretanto, a responsabilidade civil do condomínio em caso de danos a terceiros também se consolidou, se fazendo necessário que os síndicos busquem alternativas para resguardarem o condomínio de eventuais prejuízos.
Segundo o Arquiteto Adriano Caetano exigir o questionário e ART ou RRT somente não é suficiente para eximir o síndico e o condomínio de responsabilidade. Mesmo a documentação apresentada estando de acordo, é necessário checar sua autenticidade, procedimento que pode ser feito on-line. Importante também vistoriar a obra periodicamente para garantir que o que está sendo executado é realmente o que foi projetado e informado na ART/RRT.
Adriano comentou ainda que o síndico, na grande maioria dos casos, não tem conhecimento técnico suficiente para fazer esse trabalho de gerenciamento. Esse trabalho deve ser feito por um arquiteto, engenheiro civil ou ainda contratar uma empresa especializada e habilitada para executar esse trabalho.
Sem dúvida a melhor alternativa para reduzir os riscos ao condomínio de arcar com eventuais danos causados por obras é a contratação de um seguro de obras por parte do morador antes da execução, pois no caso de algum acidente, isso garantiria o pagamento de indenização aos demais moradores e ao condomínio por prejuízos causados por danos materiais e danos corporais.
Dr. Abrahão comentou que a exigência de contratação de um seguro, salvo disposição diferente na Convenção Coletiva do Condomínio, deve ser votada e aprovada em assembleia por pelo menos metade +1 dos moradores participantes da assembleia, em segunda chamada.
Neste cenário, o CondoCenter sugere aos síndicos que não deixem de exigir e checar a documentação completa sobre a obra ou reforma, e também dentro do possível não deixem de contratar uma empresa especializada para gerenciar e supervisionar a execução, e deliberem em suas assembleias a exigência da contratação de um seguro de responsabilidade civil ao morador que for realizar uma obra em sua unidade. Sendo assim, com todos passos sendo seguidos, o risco de indenização por responsabilidade civil e minimizado e levado a quase zero.
