É obrigatório a contratação do seguro do Condomínio?
Sim, A contratação de um seguro para o condomínio é uma das inúmeras obrigações previstas pela lei e está descrita no artigo 1.346 do Código Civil. Segundo a legislação, “é obrigatória a contratação de um seguro para condomínios residenciais, comerciais e mistos, contra o risco de incêndio ou destruição total ou parcial”.
Todos os condomínios edilícios devem obrigatoriamente contratar um seguro, garantindo as áreas comuns, no prazo máximo de até 120 dias após a liberação do “habite-se”. A responsabilidade civil e criminal pela contratação e/ou renovação é do síndico, por isso, não é necessário a convocação de assembleia para discutir o tema porém, é recomendado que o conselho participe da escolha da melhor opção.
É válido ressaltar que há seguradoras no mercado que incluem também neste seguro das áreas comuns a parte estrutural das unidades autônomas (casas), paredes, telhados, vidros, etc e conteúdo dessas unidades.
Lembramos que o condomínio deve estar legalmente constituído, ou seja, deve possuir um CNPJ, para contratar um seguro.
A exceção são condomínios recém construídos que, na contratação do primeiro seguro, podem utilizar o CNPJ da construtora ou da administradora porém, na renovação, deve obrigatoriamente utilizar o CNPJ do condomínio.
O que é considerado áreas comuns?
As áreas comuns são espaços usados pelos condôminos de forma comunitária, como salões de festa e de jogos, brinquedotecas, academias, vestiários, entre outros. Já a garagem e a portaria são classificados como áreas anexas.
Para ajudar na escolha da melhor opção de seguro e seguradora para o seu condomínio, separamos algumas dicas para não errarmos na contratação. Confira:
Avalie o seu condomínio
Antes de começar a fazer as cotações, é importante que você saiba qual é a infraestrutura do seu condomínio, pois o valor a ser pago no seguro leva em consideração a área total coberta. Informações como número de torres, quantos anos têm a construção, quais são os principais problemas, se é um condomínio residencial, comercial ou misto, número de elevadores, área total construída são importantes na hora de entrar em contato com o corretor de seguros.
A grande maioria dessas informações encontramos na convenção do condomínio por isso é importante o corretor de seguros ter acesso a esses documento para conferência das informações.
Um bom seguro deve obrigatoriamente incluir cobertura contra incêndio-raio e explosão. Porém, em cada situação, há limitações.
Por exemplo, no caso de incêndio-raio e explosão, via de regra, o seguro cobre danos ocorridos na parte estrutural (paredes, tetos e pisos), em equipamentos e construções das áreas comuns. Mas não indeniza prejuízos a móveis, bens, equipamentos e objetos pessoais dentro das unidades autônomas.
Entenda a diferença entre os tipos de coberturas
No mercado, atualmente, há dois tipos de cobertura de seguros, a básica simples e a básica ampla. Conheça a diferença entre elas:
· Básica Simples: Essa modalidade oferece garantias para os prejuízos em casos de incêndio, raio, explosão, fumaça e queda de aeronaves. Outras coberturas devem ser contratadas separadamente.
· Básica Ampla: Oferta cobertura para todos os danos estruturais que possam acontecer ao condomínio, como incêndio, raio, explosão, fumaça, queda de aeronaves, vendaval, impacto de veículos, danos elétricos, quebra de vidros, chuveiros automáticos(sprinklers), tumultos, greves e lock out, portões automáticos de garagem, alagamento, desmoronamento e vazamento de tanques ou tubulações. É importante conferir as coberturas inclusas nessa modalidade pois há diferenças importantes entre as seguradoras.
Ressaltamos que, em qualquer cobertura contratada, é possível adicionar serviços extras e coberturas acessórias para proteger ainda mais o seu condomínio.
Quais coberturas acessórias podemos contratar?
Além de definir qual tipo de cobertura básica deve ser contratada (simples ou Ampla), devemos definir as coberturas acessórias para garantir a proteção do condomínio. As principais coberturas acessórias são:
· Danos Elétricos;
· Impacto de Veículos;
· Quebra de Vidros e Anúncios Luminosos;
· Tumultos, greves e lock-outs;
· Vazamento de tubulações e tanques;
· Vendaval, Furacão, Ciclone, Tornado e Granizo;
· Alagamento;
· Roubo de Bens do Condomínio;
· Responsabilidade Civil Condomínio;
· Responsabilidade Civil Síndico;
· Responsabilidade civil danos morais;
· Desmoronamento;
· Responsabilidade Civil guarda de veículos;
· Responsabilidade Civil Portões Automáticos;
Existem outras coberturas que podem ser contratadas que podem variar de seguradora para seguradora.
Compare o valor das franquias das coberturas entre as seguradoras
Em alguns casos, para acionar o seguro é preciso pagar uma franquia, participação do segurado no valor a ser indenizado pela seguradora. A franquia para condomínio funciona semelhante ao que acontece com os seguros de carro, ou seja, o segurado seria responsável por parte do prejuízo.
Comparar o valor das franquias entre as seguradoras é muito importante pois pode fazer grande diferença no momento de um sinistro.
O valor da franquia deve constar obrigatoriamente na apólice do seguro, sendo que pode ser uma quantia fixa ou porcentagem. Esse custo é cobrado, na maioria dos casos, para executar indenizações em caso de sinistro. Observe que algumas coberturas são isentas de franquia.
O que deve ser protegido no condomínio
Uma questão muito comum na hora de contratar um seguro condominial é saber quais áreas estão cobertas pelo seguro. Veja quais são:
· Entradas, halls, muros e fachada;
· Espaços de lazer, como academia e piscina;
· Jardins;
· Estacionamentos;
· Casa de máquinas;
· Elevadores;
· Telhados;
· Portaria;
· Sistemas de iluminação e de monitoramento, como câmeras de filmagem;
· Cerca elétrica, interfone, bombas da caixa d’água;
· Motor do portão de garagem;
· Placas de aquecimento solar (vidros e estruturas).
As unidades autônomas e os conteúdos dos moradores podem estar cobertos pelo seguro do condomínio, porém, essas coberturas devem ser contratadas a parte e são limitadas em valores. É importante ressaltar que o valor contratado nessas coberturas é dividido pelo número de unidades do condomínio.
Não confunda o que é de obrigação do condomínio e o que cabe ao seguro
Após a contratação de um seguro, não se esqueça que a manutenção periódica da fachada do prédio e dos equipamentos é fundamental para evitar acidentes. Pois, fica mais barato conservar o que está bom, do que construir algo novo.
Uma dica para te ajudar nisso é a implementação de um Programa de Manutenção (norma ABNT NBR 5674/2012). Diante disso, no planejamento deve ter uma agenda de itens que devem passar por manutenção no condomínio, atendendo a uma periodicidade definida e específica. Após adotar esse calendário, será possível antecipar demandas, economizar e organizar a gestão como um todo.
Lembre-se: o seguro deve ser usado apenas para imprevistos!
As obrigações legais do Condomínio devem estar em dia
Certificados como o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), SPDA (Sistema de Proteção Contra Descargas Atmosféricas), recargas dos extintores devem estar em dia e dentro da validade pois são documentos que serão solicitados pela seguradora em uma vistoria prévia ou em caso de sinistro.
Existe depreciação em caso de sinistro?
Depreciação significa que um bem, imóvel ou móvel, perdeu o seu valor devido ao seu estado de conservação, idade ou uso.
Algumas seguradoras depreciam os bens em caso de sinistro fazendo com que o valor indenizado não seja suficiente na maioria dos casos para reposição do bem. A depreciação é justa tendo em vista que o bem foi utilizado por esses anos porém, hoje em dia é possível optar pela contratação do seguro com ou sem depreciação.
Algumas seguradoras lançaram a “Cláusula Valor de Novo” que garante a indenização integral do bem sinistrado pelo valor de mercado atual em caso de sinistro.
Recomendamos sempre contratar um seguro que não tenha depreciação.
Procure um corretor de seguros especialista em condomínios
Agora que você entende, quais são os pontos principais na hora de contratar um seguro condominial, chegou o momento de decidir qual corretor e seguradora escolher.
Para te ajudar neste momento, busque o auxílio de uma corretora confiável e especializada em condomínios. Isso vai facilitar o entendimento do perfil do condomínio e enviar propostas personalizadas e de acordo com o perfil e a demanda.
Paulo Bicalho, sócio na Domo Corretora de Seguros, empresa parceira da CONDOCENTER.
