Laudo Técnico de Inspeção Predial, a economia em tempos de crise

A Inspeção Predial é feita em todos os tipos de edifícios; públicos e privados, comerciais ou residenciais, e avalia as condições físicas e funcionais de uma edificação, a fim de identificar as manifestações patológicas (anomalias e falhas) na construção.

 

O que você pode não saber, é que o Laudo de Inspeção Predial não é um simples documento. O Laudo é regulamentado por normas técnicas e deve ser elaborado seguindo à risca a metodologia estabelecida nestas normas.

 

Duas são as principais funções:

 

  • Atestar (ou não) a segurança da edificação para os usuários;

  • Eleger as prioridades quanto aos serviços de manutenção e às adequações necessárias na edificação.

 

Desde 21 de maio de 2020, está em vigor a Norma técnica ABNT NBR 16.747, intitulada “Inspeção Predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento“, que detalha como devem ser feitos os relatórios de inspeção predial, tendo em vista que estes devem ser obrigatoriamente realizados por profissionais habilitados e devidamente registrados no CREA ou CAU.

 

Um laudo deve ser bem elaborado e portanto deve seguir um roteiro prático para elaboração da inspeção, com indicação da obtenção de informações preliminares da edificação, análise da documentação, levantamento das irregularidades, classificação das irregularidades quanto ao grau de risco, definição das prioridades, fornecimento das recomendações técnicas, avaliação do estado de manutenção e uso, além de abrangência de aspectos sustentáveis.

 

A inspeção deve considerar os seguintes quesitos:

  • Um roteiro de inspeções dos sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e componentes da edificação, ou seja, uma ordem cronológica da vistoria;

  • As formas de manifestações patológicas esperadas por causa da degradação natural da edificação associados à sua vida útil. Deve-se observar as características de projeto dos elementos construtivos e o Manual de Operação, Uso e Manutenção;

  • Os itens inspecionados devem verificar se as necessidades e exigências dos usuários estão sendo atendidas pelos sistemas construtivos e pelo plano de manutenção.

 

É proposto a seguinte classificação para as anomalias e falhas:

 

  • Anomalia: endógena, exógena, natural ou funcional.

  • Falha: de planejamento, de execução, operacional ou gerencial.

 

A classificação quanto à criticidade de uma anomalia ou falha deve ser realizada levando em consideração aspectos técnicos, como probabilidade de causar acidentes, custo de reparo, grau de deterioração, comprometimento do valor imobiliário e perda do desempenho desejado. Sendo classificado segundo o critério abaixo:

 

  • CRÍTICO: risco de provocar danos contra a saúde e segurança das pessoas e do meio ambiente; perda excessiva de desempenho e funcionalidade causando possíveis paralisações; aumento excessivo de custo de manutenção e recuperação; comprometimento sensível de vida útil.

  • MÉDIO: risco de provocar a perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificação sem prejuízo à operação direta de sistemas, e deterioração precoce.

  • MÍNIMO: risco de causar pequenos prejuízos à estética ou atividade programável e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos críticos e regulares, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário.

A realização rotineira de inspeções agrega uma série de benefícios ao ambiente. Entre as principais, podemos destacar:

 

  • manutenção das condições funcionais e de segurança de um ambiente;

  • possibilidade de planejar as intervenções com antecedência e programar os investimentos em conservação em um orçamento pré-definido;

  • obter um plano de ação que direciona os serviços de manutenção, evitando gastos desnecessários;

  • oportunidade de realizar ações preventivas, evitando a interdição emergencial dos espaços;

  • detecção precoce de problemas, tornando sua solução mais simples, reduzindo custos e minimizando o impacto;

  • evitar reparos emergenciais, que têm um custo muito superior ao das ações preventivas;

  • garantir que o espaço esteja sempre em ótimas condições, promovendo o bem-estar dos usuários;

 

Sempre é válido lembrar que a realização da inspeção predial e das ações corretivas que ela orienta são fundamentais não só para evitar multas, mas principalmente para não comprometer a segurança e bem-estar das pessoas que circulam no ambiente. Nos locais comerciais, ela é um fator importantíssimo para a satisfação do cliente.

 

Engº Paulo Freitas, proprietário da Verccelli Engenharia, empresa parceira do Grupo CONDOCENTER.

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